Os hotéis brasileiros, em função da concorrência e dos novos produtos no mercado, em algum momento, passarão por renovações, em maior ou menor intensidade. A tomada de decisão para o retrofit de um hotel apóia-se, inicialmente, na análise do destino – o meio em que o hotel está inserido; a localização é o item seguinte a ser considerado, sob três aspectos: acesso, visibilidade e entorno – o local escolhido para a implantação de um hotel, que um dia fora adequado, pode, tempos depois, não mais o ser.
Aprovados o destino e a localização, parte-se para a identificação do produto adequado ao mercado no momento da análise, que pode ser diferente do existente, em locais com significativa alteração de mercado, para melhor ou para pior. A fórmula indicada passa pela realização de uma avaliação do hotel existente, considerando-o como propriedade especializada, o que leva à determinação de seu valor de mercado pela conciliação de resultados entre o custo de reprodução depreciado e o seu valor econômico como negócio em marcha; além da elaboração de um Estudo de Mercado e de Viabilidade Econômico-Financeira, identificando-se o novo produto e a Taxa Interna de Retorno do investimento. Um projeto hoteleiro adiante de seu tempo é um indicativo de sucesso e longevidade.
Transposta esta etapa, parte-se para a definição do novo modelo de gestão operacional, alterando-se ou não o existente, com a análise sobre a viabilidade de aquisição de franquia de uma bandeira hoteleira.
Montado o pacote (produto + gestão), busca-se a definição da engenharia financeira para viabilizar os recursos para a realização do retrofit (financiamentos, busca de sócios, etc.) e a contratação de empresas especializadas na construção e implantação hoteleira.
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É um imóvel de lazer inserido em condomínios – verticais ou horizontais –, urbanos ou não, em destinos turísticos à beira-mar, no campo ou na serra; em master plans que abrigam hotéis ou não, com áreas de entretenimento e lazer, como piscina, recreação, spa, fitness center e serviços como restaurantes, bares, lojas de conveniência, limpeza e troca de roupa dos apartamentos, recepção 24 hs., central de reservas e atendimento ao cliente, além de, em sistema pay-per-use, oferecer room service, lavanderia, eventual agência de turismo, concierge, entre outros que agreguem valor ao empreendimento.
Este imóvel é vendido a compradores individuais, que podem utilizá-lo durante uma parte do ano e colocá-lo sob os cuidados da administradora do condomínio, ou mesmo gestora hoteleira, para a locação no período em que não o estiverem utilizando, proporcionando eventual rentabilidade no período em que o imóvel estiver disponível ao mercado.
E o processo se completa com o que denominamos de cereja do bolo: a oportunidade de realizar um intercâmbio de seu imóvel com uma unidade residencial ou hoteleira escolhida entre milhares de resorts pelo mundo, afiliados às principais empresas que realizam intercâmbio de férias, como a RCI – Resorts Condominiums International.